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金山區(qū)質(zhì)量房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)

來(lái)源: 發(fā)布時(shí)間:2023-03-19

觀念危機(jī)是制約房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)展的比較大障礙,這種危機(jī)主要表現(xiàn)在以下三個(gè)方面:(一)被動(dòng)的市場(chǎng)意識(shí)。認(rèn)為用計(jì)劃經(jīng)濟(jì)和行政的手段完全可以替代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的手段,有這種意識(shí)的主要來(lái)源于**和行政主管部門(mén);認(rèn)為市場(chǎng)體制不完善,開(kāi)發(fā)企業(yè)雖做好了競(jìng)爭(zhēng)的準(zhǔn)備,卻無(wú)競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境或自身的能力存在缺陷,等待思想起作用,怨市場(chǎng)機(jī)會(huì)、競(jìng)爭(zhēng)不均等,信心不足,怨天尤人,有這種意識(shí)的主要來(lái)源于開(kāi)發(fā)企業(yè)。(二)盲目的市場(chǎng)意識(shí)。認(rèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)只有靠引進(jìn)外商、外資,才能帶動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè),乃至經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的發(fā)展,“蝴蝶”、“蒼蠅”來(lái)了都是客,只求一個(gè)“外”字和規(guī)模的“大”字,誰(shuí)都可以搞開(kāi)發(fā),誰(shuí)都能搞好開(kāi)發(fā),這種觀念主要來(lái)源于地方黨政領(lǐng)導(dǎo),他們急于發(fā)展城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)。這房地產(chǎn)位置的不動(dòng)性或固定性,在地域上決定了房地產(chǎn)對(duì)市場(chǎng)供求的不可調(diào)劑性。金山區(qū)質(zhì)量房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)力較弱,規(guī)模普遍偏小。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期組建的開(kāi)發(fā)企業(yè)是一些國(guó)有的老企業(yè),他們?nèi)藛T多、負(fù)擔(dān)重,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng);后期組建的開(kāi)發(fā)企業(yè)大多是股份制、民營(yíng)性質(zhì)的企業(yè),他們組建的時(shí)間短、經(jīng)驗(yàn)不足,綜合實(shí)力不強(qiáng),一些企業(yè)甚至只有一、兩個(gè)低級(jí)技術(shù)人員或外聘幾個(gè)“掛羊頭”的技術(shù)人員或無(wú)技術(shù)人員,無(wú)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所,無(wú)資金,他們*靠搞低層次、低技術(shù)含量的單體項(xiàng)目經(jīng)營(yíng),開(kāi)發(fā)的檔次不高,難以形成規(guī)模,整體競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力弱,更談不上走出去參與競(jìng)爭(zhēng)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的低級(jí)企業(yè)過(guò)多,人財(cái)物配置不合理,資源浪費(fèi),有限的資金多頭投資,規(guī)模小,社會(huì)、環(huán)境、經(jīng)濟(jì)效益無(wú)法同步實(shí)現(xiàn)。一些地區(qū)低等級(jí)資質(zhì)的開(kāi)發(fā)企業(yè)有幾十家甚至上百家,這樣一來(lái),資源嚴(yán)重浪費(fèi)視必造成市場(chǎng)秩序的混亂和無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)的加劇,甚至助長(zhǎng)一些**之風(fēng)。究其原因是行業(yè)主管部門(mén)宏觀管理和調(diào)控的力度不夠。長(zhǎng)寧區(qū)個(gè)人房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃價(jià)格多少可行性研究是現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)重要環(huán)節(jié)和經(jīng)營(yíng)管理重要方法。

為了認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)的本質(zhì)和規(guī)律,提高對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析的認(rèn)識(shí)水平,加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的管理,根據(jù)一定的標(biāo)準(zhǔn)可以把房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)劃分為不同的類(lèi)型。自然風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的自然風(fēng)險(xiǎn),是由房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中自然災(zāi)害,諸如地震、洪水、風(fēng)暴、火災(zāi)等造成的房地產(chǎn)破壞和損害而形成的風(fēng)險(xiǎn)。社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn),大體上來(lái)自?xún)蓚€(gè)方面。一是由于***方面的原因引起的,例如國(guó)家***狀況和***形勢(shì)的變化,國(guó)家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策和房地產(chǎn)方面政策的變革,以及國(guó)家和房地產(chǎn)方面法律法規(guī)等變動(dòng)形成的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn);二是由于集體和個(gè)人的不恰當(dāng)或錯(cuò)誤的行為引起的,例如***、***、**等形成的風(fēng)險(xiǎn)等。其中對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理影響比較大的是國(guó)家***變動(dòng)和政策法律法規(guī)的變動(dòng)。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè),并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者銷(xiāo)售、出租商品房的行為。其中:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的主體是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),是指以營(yíng)利為目的,從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè),也稱(chēng)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商;按照法律規(guī)定必須具備四級(jí)資質(zhì)等級(jí)并承攬相應(yīng)范圍的業(yè)務(wù)。投資周期長(zhǎng)、金額大、周轉(zhuǎn)慢、變現(xiàn)能力差、風(fēng)險(xiǎn)大、回報(bào)利潤(rùn)豐厚。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)是有區(qū)別的,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是指依《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,在取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。這是《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二條第三款明確的定義。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè),并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目或者銷(xiāo)售、出租商品房的行為。這是***《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第二條明確定義的。房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的分散性,決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不充分性和變現(xiàn)的困難性。

風(fēng)險(xiǎn)管理是一種要求比較高的管理。由于引起風(fēng)險(xiǎn)的原因是多方面的和極其復(fù)雜的,有時(shí)甚至是不可避免的,因此在風(fēng)險(xiǎn)管理中,主要采取以下一些方式和方法?;乇茱L(fēng)險(xiǎn)要求企業(yè)在經(jīng)營(yíng)決策時(shí),盡是回避有風(fēng)險(xiǎn)或風(fēng)險(xiǎn)大的業(yè)務(wù),選擇無(wú)風(fēng)險(xiǎn)和風(fēng)險(xiǎn)小的業(yè)務(wù),達(dá)到回避經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)的目的。轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)是將經(jīng)營(yíng)可能發(fā)生的或者已經(jīng)發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)全部地或部分地轉(zhuǎn)移出去。一般來(lái)說(shuō),采取的主要方法是將可能發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目轉(zhuǎn)移出去,或者將有經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目與其他單位合作或合資經(jīng)營(yíng),從而達(dá)到分散風(fēng)險(xiǎn)或減少風(fēng)險(xiǎn)的目的。但是轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)也要付出一定的代價(jià),這些代價(jià)有的是直接的,有的是間接的。由于房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)內(nèi)部管理水平等問(wèn)題,影響到企業(yè)的預(yù)期收益,從而形成經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)。比如由于企業(yè)財(cái)務(wù)管理混亂,造成資金周轉(zhuǎn)緩慢;施工管理不善,延誤了工期;經(jīng)營(yíng)管理水平低下,使房地產(chǎn)出租出售受到影響等。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身資金有限,而且需要不斷地滾動(dòng)投入,獲取比較大的利潤(rùn)。金山區(qū)質(zhì)量房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)

房地產(chǎn)投資時(shí)間的長(zhǎng)期性,決定了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)對(duì)市場(chǎng)供求變動(dòng)的不靈活性。金山區(qū)質(zhì)量房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)

可行性研究是現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)重要環(huán)節(jié)和經(jīng)營(yíng)管理重要方法。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理可行性研究,是在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理決策前,對(duì)經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目進(jìn)行綜合的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)分析的一種科學(xué)方法。通過(guò)可行性研究,可以對(duì)經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目的市場(chǎng)運(yùn)行和經(jīng)濟(jì)、技術(shù)等多方面狀況,進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查、分析和研究;可以對(duì)提出的各種經(jīng)營(yíng)管理方案,進(jìn)行技術(shù)和經(jīng)濟(jì)多方面比較分析和論證;還可以對(duì)經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測(cè)和評(píng)價(jià),為經(jīng)營(yíng)管理決策部門(mén)**終決策,提供科學(xué)依據(jù)。保險(xiǎn)雖然也要支付費(fèi)用即保險(xiǎn)金,但是與風(fēng)險(xiǎn)一旦發(fā)生帶來(lái)的損失相比要小的多。在發(fā)達(dá)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,運(yùn)用保險(xiǎn)的方式轉(zhuǎn)移或減少風(fēng)險(xiǎn),是風(fēng)險(xiǎn)管理普遍采用的一種方法,因而也是現(xiàn)代回避風(fēng)險(xiǎn)或減少風(fēng)險(xiǎn)的主要方法。金山區(qū)質(zhì)量房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)

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